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“民法典时代”的养老新变化丨居住权让“以房养老”有了保障

中国养老网

随着人口老龄化程度不断加深,老年人特别是高龄、空巢、独居等特殊老年群体日益增长,他们的服务需求呈现出多样化的特点,老年人权益保护工作也面临许多新情况,如精神赡养、民间借贷、以房养老、老年消费法律纠纷等。

今年1月1日起实施的《中华人民共和国民法典》,对老年人诸多新情况给予了立法回应和规范,标志着我国老年人权益保护将进入全新的“民法典时代”。湘潭日报和湘潭在线特推出系列报道,对新变化进行解读,敬请关注。

跨入新的一年,73岁的杨翠玉(化名)又到了收房租的时候。1月11日,她的银行账户如约收到一笔3万余元的租金。这笔钱,将支撑她接下来这一年的生活、医疗、人情往来等各方面开支。这个位于砂子岭建材市场的门面,是杨娭毑和老伴在20多年前以较低的价格购买的,当时想着余钱存着不如投资。没想到,老伴去世后,这个门面就成了杨娭毑唯一的经济来源,她也成了“以房养老”的典型,靠收租为生。

实际上,“以房养老”的模式很多,包括倒按揭、售房养老和房产养老寿险等金融模式,及房产置换、房产租换、售房入院、投房养老、异地养老、养老基地等非金融模式。而《民法典》物权篇新增的“居住权”,正是为“以房养老”的老年人上了一份“保险”,确保他们老有所居。

 

非金融模式:种类繁多,市场需求旺

2020年8月初,市民郑跃武赶了一回时髦,和朋友一起前往云南省玉溪市澄江市的抚仙湖避暑。说是避暑,其实是“异地养老”的一种模式。他们住在抚仙湖景区里的民宿,短租(以天为单位)每人每天80元,长租(以月为单位)每人每天70元,包吃包住。“夏季那里白天的温度都不超过20摄氏度,人体感觉特别舒适。”郑跃武说,他有几个朋友一年中的大部分时间都在外地养老,夏季在云南、贵州,冬季在海南,秋天在山东。对此,郑跃武十分感兴趣,他计划将闲置下来的多余住房出租,租金就用来“异地养老”。

国企退休职工黄爱敏的选择与郑跃武类似,只是养老的地点,从异地换成了农村。2018年,她约了3位好友,在株洲市炎陵县的农村共同租了一栋民房,租赁期为10年,姐妹长期同住一个屋檐下,相互照顾,消磨时光。

记者从了解到的情况来看,包括异地养老、房产置换、房产租换等在内的非金融“以房养老”方式较为普遍,市场需求旺且形式多样,老年人的接纳程度较高。

 

金融模式:老人顾虑多,市场遇冷

与之相反的是,“以房养老”的金融模式市场遇冷。“我们自己既有房子住又有退休金,如果只是为了养老,没必要选择高风险的方式。”“对这一块不了解,担心上当受骗。”不少老年人对“倒按揭”、购买房产养老寿险等以房养老的金融模式持保守态度。

周文彬是湘潭市一家机关单位的退休干部,儿子在上海从事金融行业,他对一些金融产品也有所了解。对于“倒按揭”、购买房产养老寿险这种新兴的养老模式,他表示有所耳闻,但内心无法接受。“房子抵押给银行、保险公司,房价就算涨了,也跟我没关系,不如出租,每月拿租金,比较稳妥。”自从孙女出生后,周老和老伴就搬去了上海,位于湘潭县的房子通过中介放租,除退休金外,他每个月还有额外的1800元租金入账。

“对我们这一辈人来说,房子是辛苦了一辈子换来的,如果抵押给金融机构,子女就无法继承了。”86岁的李德元在企业做了一辈子水电工,除了一套60平方米的老房子外,没有其他固定资产。虽然退休金不高,但省吃俭用也能过日子,他从来没打过房子的“主意”,打算在百年后将房子留给儿子。

记者咨询了几家商业银行和保险机构,大部分表示没有推出该类型的金融产品,或是推出的该类型产品暂未在湖南销售推广,仅在北京、上海、广州、武汉等城市试点推广。可见,“以房养老”的金融模式在湘潭市未成气候。为何市场反应如此冷淡?究其原因,老年人有后顾之忧,担心人还在世就居无定所了。

 

新法新规:法律为老年人解后顾之忧

针对社会普遍关注的住房与居住问题,《民法典》物权篇新增了一个“居住权”,这意味着,房子增加了一项用益物权。该项权益明确,居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定的生活居住需要。也就是说,老年人在把房子卖掉或者抵押的同时,可以要求设立居住权——有生之年要让自己无偿居住。

湖南金州(湘潭)律师事务所的律师周宇婷分析,居住权是在不转让所有权的基础上,分离出一定期限的居住权利,属于法律明确规定的用益物权。对选择“以房养老”方式的老人来说,可以通过办理登记手续取得居住权,使其晚年获得更好的保障。在他们的居住权受到侵害时,可以通过法律救济途径,保障他们的合法权益,避免“钱房两空”。需要注意的是,居住权需要在登记机构登记后才能设立。

另外,周宇婷还提醒,合规“以房养老”的开展主体为商业银行或正规保险机构,市民如果有“以房养老”的需求,一定要选择合规主体。其他养老公司、服务机构推出的“以房养老”项目,建议老年人慎重考虑。尤其对一些收益特别高、看不懂且弄不清钱给谁用、交钱变成合伙人的养老投资项目,一定要提高警惕。

 

他山之石:国外如何“以房养老”?

在国外,反向抵押贷款是以房养老最为成功的模式,最早起源于荷兰,而运作最为完善、最具有代表性的是美国,除这两个国家外,加拿大、新加坡、英国、法国等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。

美国:美国“以房养老”“倒按揭”贷款对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式:第一,联邦政府保险的倒按揭贷款;第二,由政府担保的倒按揭贷款,这种贷款有固定期限,老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷;第三,专有倒按揭贷款,一般由金融机构办理,发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

加拿大:超过62岁的老人可将住房抵押给银行,贷款数额1.5万-30万加元,只要不搬、不卖,房产主权不变,可一直住到享尽天年,由后人处理房产时折还贷款。

新加坡:60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由后者一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处理,“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

日本:日本老龄化现象十分严重,导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式,适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债,贷款人死亡时房子作为还债的资金。

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